Домашняя страница Написать менеджеру
Обзор рынка
Поиск по карте метро
Обмен квартир
Продажа жилья
Аренда недвижимости
Способы связи

Поиск по базе

Район


Количество комнат


Тип операции:

Снять
Сдать
Продать
Купить

6 июня 2008: Покупка квартиры: возможные риски и как их избежать

Покупка недвижимости всегда сопряжена с изрядной долей риска. Это относится как к сделкам на "вторичном" рынке, так и к покупке квартиры в новостройке. Конечно, российское законодательство в этой сфере за последние годы сильно продвинулось вперед. Тем не менее проблема утраты прав на квартиру все еще актуальна, предупреждает интернет-журнал "Личные деньги". Спектр рисков, которые могут привести к утрате права собственности, чрезвычайно широк, сообщает издание. В случае с "вторичным" жильем, сделку могут признать ничтожной, если один из ее участников будет признан недееспособным либо неспособным осознавать значение своих действий. Права на квартиру могут заявить внезапно объявившиеся наследники или супруг, не давший согласие на продажу совместной семейной собственности. Одна из наиболее серьезных проблем может возникнуть, если выяснится, что на момент приватизации квартиры права ребенка были нарушены. По достижении 18 лет он вправе в течение срока исковой давности (три года) обратиться в суд, и тогда договор купли-продажи с большой долей вероятности признают недействительным. Минимизировать риски в данной ситуации можно еще на стадии оформления документов, которые должны быть проверены с максимальной тщательностью. Рынок нового жилья таит угрозы совсем иного характера. До сих пор еще нерешенная окончательно проблема обманутых соинвесторов долевого строительства вызывает беспокойство у потенциальных покупателей квартир в новостройках. По оценкам экспертов, в числе пострадавших оказалось более 80 тыс. граждан, так и не дождавшихся новых квартир. Новый закон о долевом строительстве, вступивший в силу с 1 апреля этого года, снял большинство рисков, но пока существуют новостройки, получившие разрешение на строительство до этой даты, расслабляться рано, считает "Комсомольская правда". Проблемы с реализацией инвестиционных проектов могу возникнуть даже у крупного застройщика: перебои с финансированием, приостановка строительства по тем или иным причинам, наконец, основные участники инвестиционного контракта могут просто обанкротиться. В результате, шансы оказаться один на один с недостроенным домом у добросовестного покупателя недвижимости не так уж малы. Список ловушек, которых стоит избегать довольно велик. Тут и запутанные финансовые схемы, в которых деньги получает одна фирма, а строительством занимается другая, и попытка уменьшить издержки за счет указания в договоре неполной стоимости жилья, и многие другие хитрости, на которые идет застройщик, чтобы избежать лишней ответственности. Универсальный совет: в любом случае, перед подписанием договоров купли-продажи недвижимости, проконсультируйтесь со знающим юристом, попросите предъявить вам копию права собственности на землю (договор аренды), на которой будет вестись или ведется строительство, следите, чтобы в договоре было четко указано какую квартиру, в каком подъезде, на каком этаже вы должны получить. Другим возможным вариантом полностью защитить себя от потери денег, может стать договор страхования: титульного, в случае покупки "вторичного" жилья или комплексного, для новостроек.. В первом случае, страховая компания берет на себя все риски, связанные с ненадлежащим оформлением документов, берет на себя обязанности про их проверке на "чистоту" и в случае утраты права собственности по решению суда, компенсирует полную рыночную стоимость квартиры. В случае покупки квартиры в строящемся доме, страховка оформляется только после того, как будут досконально изучены правоустанавливающая и исходно-разрешительная документация, правоотношения всех участников инвестиционного проекта и схема покупки. Страховая компания покроет все убытки в случае невозвращение страхователю внесенных денежных средств при условии отсутствия передачи в собственность объекта недвижимости по причинам, не зависящим от страхователя, в срок, предусмотренный договором страхования. Иными словами, если застройщик не построил дом в оговоренный срок и не вернул деньги, финансовые потери страхователя компенсирует страховщик. Материал подготовлен службой информации Point.Ru
Быстрая доставка цветов.
Одних — выселить, других — выжить. Такими приёмами продолжают пользоваться в Сочи некоторые инвесторы. Сейчас такая история происходит в самом центре курорта — рядом с парком "Ривьера". Причём, сравнить происходящее можно с настоящей войной. Тем более, пейзаж в этом знаковом для Сочи месте, в итоге, и впрямь напоминает поле боя. Человек приходит домой после работы. Приходит в свою законную квартиру, в которой живёт, согласно прописке. Хочет принять душ, открывает дверь — а ванной комнаты нет. Зато появился вид на федеральную трассу. Стену снесли, когда рушили соседнюю комнату. Инвестор выкупил в доме номер 11 по улице Виноградной 5 квартир из 8. Всё жильё приватизировано, но с собственниками не церемонились.2,5 миллиона рублей — столько предложили Виталию. И на однокомнатную квартиру не хватит. Потому и не согласился. Впрочем, другим посулили ещё меньше."Вместо квартиры — койко-место. Если такие бедные инвесторы, что не могут расселить, пусть придут другие", — прокомментировала ситуацию местная жительница Светлана Заболотских.Здесь сменился уже не один инвестор. Иные оставили глубокий след, например, котлован и разрушенную канализацию между домами. Уже 7 лет как этот страшноватый уголок — первое, что видят все, кто приближается к "Ривьере". Теперь добавился полуразрушенный дом, в котором ещё живут люди.По словам адвоката Адвокатской палаты Краснодарского края Владимира Курило, это не первый случай в Сочи: "Явно ущемлены права. Думаю, соответствующее решение будет принято с участием администрации и права собственников будут восстановлены".Определённый опыт безопасных инвестиционных сделок есть у городской квартирно-правовой службы. Её сотрудники уже расселили жителей нескольких домов. Ольга Куликова, первый заместитель директора Квартирно-правовой службы Сочи заверяет: "Мы ищем подходящие варианты. Пока люди не посмотрят квартиры, и их не устроят все условия проживания, договор они не подписывают". Правда, эта служба имеет дело лишь с муниципальным жильём. Но, возможно, их наработки ещё пригодятся. А пока собственники квартир имеют надежду отстоять свои права только через суд.

Квартира в Москве — и капитал, и необходимое условие выживания, и мечта всей жизни, которой добиваются годами, копя деньги и изучая бесчисленное количество ипотечных предложений. Есть несколько способов получить квартиру в Москве — и на каждый из них есть несколько возможностей ее потерять.
Подарок от бабушки Квартиру вам могут подарить или оставить в наследство — пожалуй, самый удачный способ получить драгоценное жилье. Ни огромных выплат, ни рискованных сделок, все просто и приятно для кошелька. Тем большей неожиданностью будет, когда составившую дарственную (завещание) бабушку признают недееспособной в суде. Или — в случае с наследством — докажут, что она была таковой на момент подписания сделки. После этого сделка будет признана ничтожной, а квартира — унаследована в законном порядке. Да, провернуть подобное не так-то просто, но ведь и квартира стоит немалых денег — желающие "расстараться" всегда найдутся. Также в суде может пойти в ход проверенное временем определение "сделка, заключенная под давлением", и ваши оппоненты будут доказывать, что квартира досталась вам не по доброй воле старушки, что ее, несчастную, запугали и заставили. По данным статистики, с таким определением на рынке жилья Москвы расторгается "всего" 0,7% сделок, но вам с вашей унаследованной "хрущевкой" хватит и этого. Что делать в таких случаях? Иметь на руках документы и свидетелей. На что документы? На все, что угодно, вплоть до чеков из продуктового магазина, которые подтвердят, что вы кормили старушку паштетом из гусиной печени и свежими персиками круглый год. Показания врача о том, что захворавшую бабушку привозили в больницу всей заботливой семьей. Рассказы соседей о том, как часто вы навещали старушку с пакетами, полными подарков и продуктов. Какими бы смешным это все не казалось, в суде ваш моральный облик и ваши отношения с дарительницей/наследодательницей приобретут важное значение. Также не забудьте обзавестись справками о медицинском осмотре вашей родственницы — в случае, если ее потенциальная дееспособность будет оспариваться в суде.
Квартира "с душком" Купить квартиру у хозяина — что может быть проще? Есть честно заработанные, трудовые деньги, есть интересное предложение, вы бьете по рукам и заключаете договор купли-продажи. Переселяетесь в облюбованное собственное жилье, обустраиваете его по своему вкусу, затеваете ремонт. А потом, в один прекрасный день, находите под дверью "сиротинушку" — сына прежних хозяев, жестоко обиженного при приватизации жилья. И даже если этот обиженный давно уже не ребенок, по достижению 18 лет он имеет право в течение трех лет обратиться в суд и требовать своей законной доли в приватизации, которая случилась давным-давно. В таких ситуациях суд обычно поддерживает иск и включает бывшего несовершеннолетнего в число собственников как бы "задним числом", отменяя результаты приватизации. Чем это грозит нынешнему собственнику квартиры? Самый серьезный риск — что договориться сразу же, в суде, с новыми собственниками не удастся, и сделку признают недействительной. Теоретически, приобретателю должны вернуть деньги, практически — он теряет квартиру, которая на тот момент может стоить уже гораздо больше, а вместе с ней и шанс купить себе жилье в ближайшее время — ведь цены на квартиры в Москве все время растут. Помимо семейных неурядиц, можно наткнуться и на профессиональных мошенников. Так случилось с добропорядочным покупателем "однушки", которую ее бывший хозяин якобы унаследовал от своей престарелой родственницы. Уже потом, в суде, выяснилось, что квартира была "ничейной", то есть государственной, а "хозяин" — ловким мошенником, который проворачивал подобные сделки с помощью сообщницы. Она работала в системе государственной регистрации и подделывала документы на жилье. До сих пор незадачливый покупатель борется за эту квартиру — ведь она "ничья", так почему бы государству в кои то веки не решить квартирный вопрос одного из своих граждан? У других жертв мошенников, которые продают квартиры, уже находящиеся в чьей-то собственности, нет даже такой возможности — им придется проститься и с квартирой, и с деньгами.
Золотой котлован Помимо "кидал", работающих на вторичном рынке жилья, есть и те, кто занимается околпачиванием сограждан еще на стадии котлована. Объяснять это никому не нужно — уже не первый год новости о протестах обманутых дольщиков показывают по ТВ в прайм-тайм. Тут, помимо рисков связаться с мошенниками, занятыми строительством не дома, а очередной "пирамиды", можно столкнуться и с влиянием объективных факторов — девелопер может разориться, государственные инстанции могут пересмотреть "добро" на строительство дома, застройщик может столкнуться с протестами горожан или стать ответчиком по затяжному и затратному судебному делу. Возможностей сорвать строительство или затянуть его на годы, увы, предостаточно; и деньги, уже вложенные в проект многочисленными дольщиками, останутся, в буквальном смысле слова — на дне котлована.
Под прикрытием вывески Многие покупатели уверены, что покупка жилья через "солидную организацию" убережет их от мошенников и неоправданных рисков. Подход, в целом, разумный, однако требующий ничуть не меньше внимательности и осторожности. "Агентство недвижимости", рекламой которого заклеен весь ваш подъезд, может оказаться такой же мошеннической организацией, которые для таких целей иногда даже арендуют помещение — вместе с телефоном и девочкой-секретаршей на ресепшене. Не менее рискованной может стать сделка при участии "частного риэлтора", да и название крупной компании на "бэйджике" вас не спасет. Зачастую риэлторы, по их словам, работающие в компаниях "МИАН", и даже демонстрирующие документы, папки и календари с таким логотипом — все те же мошенники, которые добиваются вашего доверия нетривиальным способом. Разумеется, выход из положения прост — нужно пользоваться услугами крупных компаний, известных на рынке недвижимости, и ходить туда "своими ногами", а не верить на слово риэлтору Свете или Саше. Если ваши познания о рынке недвижимости крайне ограничены, и вы сходу не можете припомнить ни одной солидной компании, которая занималась бы продажей недвижимости, изучите предложения и профили компании в Интернете.
Защитить свой дом Уберечься от мошенников во время заключения сделки не так-то просто. Можно десять раз проверить и перепроверить все документы, можно приглядываться к продавцу и выискивать его фото на стендах "их разыскивает милиция" и даже обращаться к знакомым юристам для консультации. Увы, на данный момент не существует 100% защиты от квартирного "кидалы". Любые документы можно подделать, любые факты можно утаить. Отчасти, одним из способов защиты — не купленной квартиры, так хоть вложенных в покупку денег — является так называемое титульное страхование. Оно страхует риск утраты права собственности на имущество в случае, если право будет оспорено третьей стороной, и, в отличие от других видов страхования, страхует от события, которое уже произошло ранее, но не было выявлено. Также страховые компании страхуют и от рисков потери имущества при соинвестировании строительства жилого дома. Страхование рисков, хоть и обойдется в дополнительную сумму к немалой цене вашей квартиры, поможет вам вернуть эти деньги в случае столкновения с мошенниками. Кроме того, при заключении страховых соглашений компания тщательно проверяет и квартиру, и юридическую чистоту самой сделки, и может выявить недобросовестность продавца еще до заключения договора купли-продажи. При этом стоит отметить, что "продвинутые" мошенники, подделывающие документы и снимающие помещения под "агентство недвижимости", встречаются гораздо реже, чем обычные "кидалы", которые рассчитывают на вашу невнимательность. Вовремя проявленная бдительность поможет вам уберечь свои деньги, поэтому — будьте бдительны, покупая квартиру своей мечты.

25-летний котлашанин взял деньги в долг в банке под залог жилья, а расплатиться в срок не смог. В результате трехкомнатная квартира ушла с молотка за 2 миллиона 25 тысяч рублей. Как сообщает пресс-служба Управления ФССП по Архангельской области, молодой предприниматель оказался злостным неплательщиком. За ним числятся долги перед физическими лицами и по алиментным обязательствам. Против него приставами возбуждено 9 исполнительных производств.
Чтобы подарок другу запомнился, купите ему эксклюзив от Экспедиции.
Судебный процесс длился ровно год. Поэтому перед оглашением приговора нервы потерпевших были на пределе. "В октябре 2004 года моя сестра умерла при очень странных обстоятельствах — за один день от гематомы на голове, — рассказала Наталья Прокофьева, сестра 64-летней Галины Захаровой, проживавшей в высотке на Кудринской площади. А через полгода, когда мы стали вступать в наследство, выяснилось, что за несколько месяцев до смерти сестра завещала свою квартиру совершенно незнакомой женщине".Возбуждать уголовное дело по факту убийства Галины Захаровой прокуратура не стала, хотя, по словам Натальи, соседи сестры слышали в день ее смерти через стенку крики: женщина отчего-то наотрез отказывалась. Позже эксперты констатировали: оставленное женщиной завещание было оформлено нотариусом Людмилой Ануровой задним числом. Дата стояла 16 июля 2004 года, фактически же документ был составлен не раньше апреля 2005 года.Прокуратура установила, что этот и другие случаи — дело рук преступного сообщества, созданного осевшим в Москве уроженцем Грузии Джумбером Гогуа и его родственниками Мариной Фурановой и Мариной Лакоба для завладения квартирами одиноких москвичей. Себе в компанию они взяли своих знакомых Таиту Бахоеву и Татьяну Корнееву, риэлтора Сергея Дулясова и уже упомянутую Анурову. Последняя, как выяснило следствие, играла наиболее активную роль: она изготавливала поддельные завещания и доверенности на совершение сделок с жильем. В числе подсудимых также сотрудница ДЭЗа района Бескудниково Залина Хетагурова, замначальника отдела участковых того же района майор Джанчар Санджиев и участковый ОВД "Орехово-Борисово Северное", майор Олег Серегин. 10 из 19 подсудимых находятся под стражей, остальные — под подпиской о невыезде.Жертвами аферистов, как правило, становились одинокие пожилые люди или алкоголики, о которых мошенники узнавали, используя свои контакты в милиции и жилищных органах. В зависимости от ситуации соучастники принимали решение о способе завладения квартирой. Если владелец квартиры уже скончался, в ход шло поддельное завещание, которое от имени умершего оформлялось на одного из сообщников, а квартира продавалась. Если же владелец квартиры был жив, то мошенники подыскивали добросовестных покупателей или каких-то посторонних лиц, которые под благовидным предлогом просили временно оформить жилье в собственность. После этого, используя поддельные договоры купли-продажи, квартиры без ведома собственника продавали.Работали практически во всех районах Москвы: в уголовном деле речь идет о квартирах на Люблинской улице, Ленинском проспекте, Большой Черкизовской, проспекте Вернадского, Ленинградском шоссе. Но не всегда аферистам удавалось довести дело до конца, а потому некоторым подсудимым вменили в вину покушение на мошенничество (ст. 30, 159 УК). Так произошло с квартирой пенсионерки Татьяной Казаковой, проживавшей доме 6, корпус 3 по Бескудниковскому бульвару. Женщина умерла в январе 2006 года. Майор Санджиев, проводивший проверку по факту ее смерти, решил на этом заработать. Обнаружив в квартире Казаковой правоустанавливающие документы на жилье, он вместе с паспортом покойной передал их квартирным аферистам, с которыми заодно действовала Залина Хетагурова. Мошенники составили фиктивное завещание, оформив его на имя одного из своих подельников — Игоря Снеткова. Чтобы создать видимость близости Снеткова покойной, он должен был активно заняться ее похоронами. Мошенники даже успели оформить документы на выдачу Снеткову тела пенсионерки из морга, однако оформить сделку с квартирой и продать ее они не смогли: в феврале 2006 года неожиданно объявился племянник старушки.В других случаях все шло как по маслу. Так было с квартирой сильно пьющего москвича Стародубова, проживавшего на Домодедовской улице. По предложению участкового Серегина он сдал одну из комнат Джумберу Гогуа. В результате, завладев паспортом и документами на квартиру, аферисты оформили поддельный договор купли-продажи, продав жилье за $53,5 тысячи ничего не подозревавшей москвичке.В ходе расследования проверялась причастность подсудимых и к похищению одиноких москвичей, однако доказать следователи смогли лишь один эпизод — с жителем Орехово-Борисово Панарьиным. Как выяснили следователи, тот был похищен и доставлен в дом Гогуа в Талдомском районе Подмосковья. Там у пенсионера требовали паспорт. Спустя несколько дней пленнику удалось бежать, он сообщил о случившемся в милицию. Допрошенные в суде в качестве свидетелей соседи Гогуа поведали, что не раз видели, как домой к соседу привозили пожилых людей, однако неизвестно, что с ними было потом.Из 19 подсудимых лишь трое — Серегин, Санджиев и Хетагурова — полностью признали свою вину. Большинство же заявили о своей непричастности к преступлениям. Не верят в виновность своих подзащитных и адвокаты, которые считают дело сфабрикованным. В свою очередь в прениях сторон прокурор Маргарита Киселева потребовала приговорить подсудимых на сроки от 5 до 17 лет лишения свободы."Газета" сообщит о решении суда.

На основе данных с сайтов Интернет-журнал Point.Ru, «Вести.Ru», Dometra.Ru, «Правда.Ру», GZT.RU.

Похожие материалы по теме :

Агентство недвижимости www.pl25.ru - Copyright © 2008-2010